【CFP 独学】最新の過去問を待つ間に。J-REITと金利の「切っても切れない天秤関係」を分かりやすく解説！

先日、無事にFP2級の合格証明書が届きました。一安心したのも束の間、私の気持ちはすでに、11月のCFP試験（不動産・ライフ）と賃貸不動産経営管理士のトリプル受験へと向かっています。

※詳しい受験戦略や、長い専業主婦期間を経て挑戦を決めた理由についてはこちらの記事にまとめました。

現時点ではまだ最新のCFP過去問題集が発売されていないため、今は手元にあるFP2級のテキストをベースに、AI（Gemini有料版）を家庭教師代わりに使いながら予習を進めています。

今回は、その予習の中で「なるほど」と腑に落ちた、J-REIT（不動産投資信託）と金利の仕組みについてまとめました。

J-REITと金利の「マイナス」と「プラス」の天秤

今回、私がAIと一緒にじっくり紐解いたのが、J-REITにおける「金利が上がるとどうなるの？」という疑問です。

一般的なテキストには「金利が上がると、J-REITの価格は下がりやすい」と書かれています。

リートは銀行からたくさんお金を借りて大きなビルを買っています。

そのため、世の中の金利が上がると、銀行への利息の支払いが増えてしまい、結果として私たちの手元に入ってくる「分配金（お小遣い）」が減ってしまうリスクがあります。

安全な国債の金利が上がると、投資家たちが「わざわざリスクのあるリートを買わなくても、確実な国債で運用すればいいや」となり、リートが売られやすくなります。

日銀が利上げにかじを切った今の日本を考えると、リートにとっては一見、厳しい向かい風のように見えますよね。

実際、私の持っている投資信託（リート）も最近下げ基調…自分の証券口座とにらめっこしながら、日々勉強をしています。

今まで何となくで運用していた投資信託ですが、何を理由に動くのかクリアになってきたので「FPの知識が人生に役立っている」と嬉しくなりました。まぁ、リートは下がっているけど（汗）

外の世界に目を向けて、視点を変えてみます。「金利が上がっている」ということは、その原因は世の中の「インフレ（物価高）」です。

ここで、かつて私がオフィスビルの管理に携わっていた頃の感覚がピタッと繋がりました。

モノの値段が上がるインフレの時期は、不動産という「実物」の価値自体が上がります。それだけでなく、ビルに入っているテナント（企業）との契約更新のタイミングで、「世の中が物価高なので、家賃を少し上げさせてください」という交渉がしやすくなるのです。

つまり、J-REITの未来は、以下のような「天秤」の上でバランスを取っています。

中央銀行が「物価高」と「景気」のバランスを必死に見極めているように、J-REIT市場もまた、この2つの力のどちらが勝つかという天秤の上で動いているんですね。

ただ、ここで予習をしながら、ふと違和感を覚えました。

不動産管理の実務上は、景気が良くなったからといって、いきなり明日から家賃を値上げできるわけではありません。

実際には、テナントの「契約更新」や「再契約」のタイミングを待って、何ヶ月も前から話し合いを重ねて決定するのが普通です。そこにはどうしても数か月～数年単位で「時間のズレ（タイムラグ）」が発生します。（契約が数年単位なので）

しかし、証券市場で取引されるJ-REITの価格は、そうした現場のタイムラグを考慮してくれません。まだ家賃が上がっていない段階であっても、「先の景気」を予想して、「今」この瞬間の価格がどんどん動いてしまいます。

「現場のリアルな時間の流れ」と「市場のせっかちなスピード感」。

この２つのズレを意識してみると、実務を経験したからこそ見える景色があるなぁと感じました。

CFPの不動産は、単なる法律の暗記ではなく、世の中のお金がどう動いているのかを読み解く、とても面白い分野だと思いました。

２級の勉強でもそれなりに苦労したので、CFPへの挑戦は私にとって大変すぎるかな…と最初は感じていました。でも、実際に勉強を進めてみるとCFPの勉強を通して、なんだか世の中がクリアに見えるようになってきました。

最新の過去問が手元に届くまでの期間、こうして「2級の知識×AIでの先取り」というサイクルを回すことで、独学でも、それなりに土台が築けるかも。

ちなみにAIに指示を出すときは「〇〇についてCFPの観点から解説してください」と入力しています。「CFPの観点から」という文言を入れることで、試験に出題される問題の傾向や、ポイントなども併せて解説してくれるので、おすすめです。

今回の記事は以上です。またマイペースにコツコツ頑張ります。長文をお読みくださり、ありがとうございました。