11月のCFP試験に向けて、少しずつ予習を進めています。現時点ではまだ最新のCFP過去問題集が発売されていないため、AI（Gemini有料版）を家庭教師代わりに使いながら予習を進めています。
前回の記事では、あえて融資を受けて大きな不動産を買う「レバレッジ効果」と、最終的にビルを売ったお金で借金を清算する「出口戦略」について、AIとの予習で学んだことをまとめました。
前回の記事：【CFP 独学】不動産の「レバレッジ効果」の仕組みと、私が抱いた素朴な疑問
ただ、AIが提示してくれたキレイなシミュレーションの数字を見ながら、私は次のような違和感を覚えました。
この疑問をAIにぶつけてみたところ、CFPの試験では、この「建物の寿命と修繕費」が計算に組み込まれて出題されることが分かりました。
解説を読んでいるうちに、かつて私がオフィスビルの運営管理に携わっていた頃の記憶が蘇ってきて「あの時の話は、今回の問題と、こう関係しているのか」と疑問が解けました。
CFP試験に出る、建物の「3つの寿命」
一口に「建物の寿命」と言っても、試験ではいくつかの異なる基準が登場するそうです。
法定耐用年数（税金の世界）：47年・50年
鉄筋コンクリート（RC造）の建物の場合、実は「構造」と「用途」によって国が決めた年数が細かく分かれているそうです。一般的には以下の通りです。
- マンションなどの「住宅用」：47年
- オフィスビルなどの「事務所用」：50年
これはあくまで税金の計算（減価償却）上のルールです。
「この年数が経ったら危険だから壊さなければいけない」という意味ではありません。
② 物理的寿命（科学の世界）：60年〜100年以上
コンクリート自体の寿命は、実はすごく長いそうです。
10〜15年周期で外壁塗装や屋上の防水工事といった大規模修繕を施し、コンクリートの中に雨水が染み込むのを防ぎ続ければ、物理的には100年でも十分に保たせることができるのだそうです。
③ 経済的・社会的寿命（現実の壁）：30年〜60年
「修繕すれば100年も持つのに、実際にはビルはもっと早く壊されてしまう理由は何だろう？」と疑問が湧きました。ここが現実のリアルな壁でした。
- 機能の限界： 古いビルは、配管が床のコンクリートに直接埋め込まれていて交換が難しい場合もあります。また、天井が低すぎて最新のネット配線が通せない、といった時代の変化による壁もあります。
- 社会的なニーズ： 「一回壊して建て替えた方が、最新の耐震基準になり、しかも今より高いビルが建てられて家賃収入が増える」という、経済的な合理性から建て替えられることが多いそうです。
専門用語「CapEx」の正体は、あの大規模修繕費
CFPの不動産分野（利回り計算）では、「〇年目に大規模修繕費として1,000万円を支出する」というような条件が問題文に組み込まれて出題され、受験生を悩ませるそうです。
この将来の大規模修繕費のことを、試験では専門用語で「資本的支出（CapEx＝キャペックス）」と呼びます。
AIからこのアルファベットを教わったときは「難しそう……」と身構えましたが、意味を知ると「あのお金のことね！」と一気に親近感が湧きました。
エレベーターの交換や、外壁の全面タイル補修など、建物の価値を維持・向上させるためにドカンと出ていく、あの頭の痛い費用のことです。
思い返せば昔、オーナーさんへ長期修繕計画を提案するために、何度も足を運んで説明した記憶が蘇ってきました。（実際の技術的な説明は建築のプロが担当してくれるので、私は運営管理の立場として同席しているだけでしたが…笑）
不動産投資は、目先の家賃収入で喜ぶのではなく、この「未来の修繕費」をあらかじめ計算にプールしておき、それでも利益が残るかをシミュレーションしなければなりません。
まとめ
「修繕費をかければ建物は100年持つ。でも、時代遅れのオンボロビルにしないためには、中身（設備や間取り）のアップデートにもお金を払い続けなければいけない」
一見、難しそうに思える専門用語も、昔の仕事内容と結びついた瞬間、「だから買い手も修繕履歴を厳しくチェックするわけね」と、腑に落ちました。
CFPの不動産は、法律や数字の暗記だと思うと難しそうに感じますが、実際にオフィスビルの「生涯」という視点でみると、ずいぶん理解しやすくなりそうです。
勉強に疲れたら、西新宿あたりに行ってオフィスビルをフラッと眺めてみるのも息抜きになりそうだな…と感じました。ちょうど、リニューアルしてキレイになったビルもありますし、何より「これから学ぶ仕組みと、こう関係しているのか」と肌で感じると、問題集と睨めっこばかりしているより、勉強も楽しくこなせそう。
あ、ちなみに西新宿のブックファーストはCFP関連のテキストと問題集がわりと揃っていました！東京モード学園のコクーンタワーの地下に入っているので、コクーンタワーを「すごい建物だなぁ！」と眺めてみるのも、楽しいかもしれませんね。
疲れたら、西新宿のPaul Bassett （ポール・バセット）で休憩するのもおすすめ。世界一のバリスタのお店。ずっと行きたいと思っていて、FP２級の試験が終わったので行ってみました。カプチーノで世界一になったそうなので、カプチーノとクロワッサンを注文したのですが、クロワッサンが想像以上においしかったです。
▽CFPの受験を決めた理由
