11月のCFP試験に向けて、少しずつ予習を進めています。現時点ではまだ最新のCFP過去問題集が発売されていないため、AI（Gemini有料版）を家庭教師代わりに使いながら予習を進めています。
今回は、不動産運用設計の分野でよく出題されるという「レバレッジ効果」というテーマについて教えてもらいました。
AIからその仕組みの概要を聞いたとき、「手元に十分な資金があっても、あえて銀行から融資（借金）を受けて不動産を購入するのがプロの戦略である」という話に、疑問が湧きました。
普通の感覚からすると、借金はできるだけ少ない方が安心だと思ってしまいますが、具体的な数字で解説してもらうと、その仕組みがとてもよく分かりました。
「レバレッジ効果」の仕組み
例えば、手元に1億円の資金がある投資家がいるとします。
- パターンA（全額自己資金で購入）： 1億円のビル（利回り5%）を購入する ➔ 毎年の家賃収入は 500万円
- パターンB（融資を組み合わせて購入）： 手元の1億円に、銀行からの融資3億円をプラスして「4億円のビル（利回り5%）」を購入する。
- 入ってくる家賃：2,000万円
- 銀行への利息（金利2%の場合）：▲ 600万円
- 手元に残るお金：1,400万円
出す元手（自分のお金）はどちらも同じ「1億円」であるにもかかわらず、あえて融資を受けて大きな物件を買ったことで、手元に残るお金が500万円から 1,400万円へと大きく跳ね上がります。
これを、てこの原理に例えて「レバレッジ効果」と呼ぶそうです。
J-REIT（不動産投資信託）などのプロがこぞって銀行からお金を借りるのも、この仕組みを使って投資家への分配金を増やそうとしているからなのだと、納得しました。
「では、その元本はどうやって返すの？」
しかし、ここで一つ、素朴な疑問が湧いてきました。
「毎年の手残り（利息を引いたあとの利益）が増える仕組みは分かったけれど、銀行から借りた3億円の『元本』は最終的に返済しなければいけないはず。毎年の利益から元本を返していったら、結局の手残りはほとんど無くなってしまうよよね？」
実はこの疑問、不動産の勉強で多くの人が一度は突き当たる疑問なのだそうです。
AIの解説によると、プロの世界では「借金を最後の1円までコツコツ完済することは、最初から目的としていない」という、意外な答えが返ってきました。
運用の「出口（売却）」で帳尻を合わせるという戦略
ではどうするのかというと、彼らには「出口（売却）」という明確な戦略があるそうです。
例えば、この4億円のビルを10年間運用したとします。 毎年、家賃から「利息」だけでなく「元本」も少しずつ返済していき、10年後には借金が3億円から「2億5,000万円」まで減ったとします。
ここで、このビルを別の投資家に、買ったときと同じ「4億円」で売却します。
- ビルが売れたお金：4億円
- 銀行に残っている借金の一括返済：▲ 2億5,000万円
- 手元に残るお金：1億5,000万円
最初に自分が用意した元手は「1億円」でした。それが、10年間の運用を終えてビルを売却したときには、「1億5,000万円」に増えて戻ってきたことになります。
つまり、運用期間中は毎年の家賃収入をいただき、最後は「ビルを売ったお金で、残りの借金を全額返済し、余った利益を丸ごと手に入れる」という流れです。
試験でよく問われるという、毎年の本当の手残り現金を指す「税引前キャッシュフロー（BTCF）」という難しい専門用語も、この流れを意識すると、すんなりイメージがつきました。
まとめ
「元本返済」は、短期的には手元の現金を減らすマイナス要因に見えますが、長期的には「借金を減らして、将来の売却益を大きくしてくれる味方」。
- 利息の支払い： 返ってこない純粋なコスト
- 元本の返済： 将来のためにビルの持ち分を増やしていく「貯金」
この違いが理解できたことで、少しだけプロの投資家の視点に近づけた気がして、独学のモチベーションが上がりました。
しかし、ここでさらに新たな疑問が湧いてきます。 「本当に10年後も、買ったときと同じ4億円でビルが売れる？ 建物は老朽化して価値が下がっているはずでは？」
実はこの疑問、私がかつて不動産の仕事に関わっていた頃の記憶と、見事にリンクすることになりました。 長くなってしまいましたので、その「ビルの寿命と修繕費」をめぐるお話は、次回の記事でまとめてみたいと思います。
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